(La Patria, 1 de Septiembre de 2008)
Mientras la economía norteamericana tambalea como consecuencia de la crisis en el mercado inmobiliario y el incremento en precios de bienes básicos como la gasolina, algunas cifras parecen indicar que algo similar está ocurriendo en el país. En efecto, las burbujas especulativas en el mercado inmobiliario tienen devastadoras consecuencias inmediatas y de mediano plazo para los habitantes de un país.
La primera de ellas es la destrucción del patrimonio familiar. Hoy por hoy se estima que dentro de las personas que compraron casa en los últimos cinco años en los EEUU, uno de cada tres debe más en su hipoteca de lo que vale su casa. La segunda, a nivel macro, es la restricción dramática en el crédito y por ende en la inversión.
La crisis se desata cuando la gente deja de pagar sus cuotas hipotecarias. Esto sucede o bien por una reducción en la actividad económica que genera desempleo o bien por un exagerado aumento en las tasas de interés que redunda en mayores pagos mensuales. Pero en realidad las crisis se originan en mercados inmobiliarios distorsionados. Esto es, la combinación de precios al alza por un tiempo considerable y un sistema financiero dispuesto a financiar a casi cualquiera que lo desee. Cuando los precios al alza no reflejan escases, su verdadero significado es especulación.
Repasemos las cifras. Primero, el crédito. A marzo de 2008, según el DANE, el valor de créditos entregados para compra de vivienda (nueva y usada) había crecido en un 220% respecto del mismo periodo de 2006. Este crecimiento es similar tanto para la cifra trimestral como para la del acumulado de doce meses.
Segundo, los precios de la vivienda nueva. Según el mismo DANE, a marzo de 2008 el valor del metro cuadrado con destino a apartamentos y casas, promedio anual, creció 13.8% y 10.9%, respectivamente. Con cifras tan alarmantes como Cali con 24.71% o Bucaramanga con 13.05% en promedio para todas sus respectivas áreas metropolitanas. Estas cifras de crecimiento en los precios no deben sorprender, de hecho durante todo 2007 los precios de la vivienda nueva crecieron a tasas superiores.
Ahora bien, el incremento en los precios de la vivienda no parece estar atado a costos al alza en los materiales de construcción. En los últimos doce meses el Índice de Costos de la Construcción de Vivienda a julio de 2008, registró una variación del 7,13%. Este resultado es inferior en 0,39 puntos con relación al crecimiento acumulado del índice de precios al consumidor a julio de 2008 (7,52%).
Como explicar este dinamismo en el mercado inmobiliario sin un correspondiente boom de empleo o una drástica reducción de la pobreza? Bien sabido es que el gran lunar del crecimiento económico de los últimos años ha sido su sesgo anti-empleo. Peor aún las perspectivas de mediano plazo no son favorables para este mercado: tasas de crecimiento económico más bajas gracias a la desaceleración mundial y una creciente presión inflacionaria que será seguramente atacada con alzas en tasas de interés.
Comprar vivienda nueva en condiciones o precios que no corresponden a la realidad económica de una familia, no es una gran inversión, por el contrario es el camino más seguro hacia la pobreza.
4 comentarios:
gracias por el dato. Interesante. Y ud cuando piensa que se va a reventar la burbuja o por lo menos a bajar los precios de la vivienda a precios mas ajustados con la realidad?
apelaez: No es facil de predecir, el comportamiento de este mercado tiene muchos actores. El incentivo de las comisiones es claro para los intermediarios. Por el lado de los compradores, los que arriesgan su patrimonio, esta la presion irracional (la emocion de comprar casa nueva/o dejar de pagar arriendo) que obnubila su decision. La clave esta en el credito (los bancos), porque ese es el unico actor que arriesga tanto como el comprador, y que tiene mecanismos racionales para analizar si la transaccion es buena o no. Si el credito es facil los precios seguiran subiendo.
Sergio: Tal y como señaló Gaviria en su blog, las condiciones para creditos de vivienda se han endurecido a tal punto que es prácticamente imposible conseguir un credito hoy en día. Supongo entonces que con esa endurecida, la explosión de la burbuja es aún más inminente. Sabe usted esta burbuja por donde empieza a romperse? Vivienda de lujo, vivienda de interés social, media? Todas a la par?
apelaez: creo que como paso en la crisis del 1999, esto reventara por el lado de los mas susceptibles a no pagar sus deudas ante un choque inesperado en su ingreso, es decir, los mas pobres y la clase media. Ya el PIB empieza a crecer a menores tasas, como estaba previsto dada la desaceleracion de la economia mundial
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